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缪红星律师,毕业于南京大学法学院,中华全国律师协会会员,淮安市律师协会会员,江苏传正律师事务所高级合伙人副主任律师。缪红星律师具有多年大型公司的服务经验,参与过多起工程类法律事务,分析问题逻辑性强,思维缜密,法理知识丰富;具有丰富的办案经验,熟悉政府部门运作流程...【详细介绍】
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涉及房地产建设的民间借贷纠纷案

来源:缪红星律师网  作者:miaohx  时间:2014-08-09 06:49:30

【案情简介】   
    2010年7月31日,被告某房地产开发公司就淮安经济开发区XX花园安置小区六期工程与黑龙江省某建筑工程公司江苏分公司(黑龙江省某建筑工程公司被黑建公司合并吸收)订立框架协议,该工程后由被告某房地产开发公司发包给被告黑龙江省某建筑工程公司承建并签订《建设施工合同》。2010年8月6日,黑龙江省某建筑工程公司江苏分公司向被告清源公司出具委托书,内容为:“我卢XX系黑龙江省某建筑工程公司江苏分公司的法定代表人,现授权委托施工联营企业清源公司法定代表人周某以其企业全权负责某房地产开发公司公司工程项目(淮安经济开发区XX花园六期)的整体施工管理及处理相关事务”。
2011年7月21日被告周某向原告沈某出具借条两份,内容分别为:“今借到沈某人民币贰佰万元整(现金2000000元),还款时间为2011年12月20日”;“今借到沈某人民币陆拾万元整(600000元),注:每月还壹拾贰万元”。被告赵某、被告某房地产开发公司在该两份借条中签名担保。
    2011年8月2日被告周某向原告沈某出具借条一份。内容为:“今借到沈某人民币壹佰壹拾贰万元整,1120000,注:2011年10月2日还清”。被告赵某、被告某房地产开发公司在该份借条中签名担保。
    2011年8月18日被告周某向原告沈某出具借条两份,内容分别为:“今借到沈某人民币贰佰伍拾万元整(现金2500000元),请将此款汇入某房地产开发有限公司帐上,开户行:江苏银行淮安开发区支行,账号:10370188000016543,还款期为2011年11月18日”、“今借到沈某人民币叁拾柒万伍仟元整(375000元),还款日期为2011年1l月”’。被告赵某某、被告某房地产开发公司在该两份借条中签名担保。
2011年8月26日被告周某向原告沈某出具借条一份,内容为:“今借到沈某人民币伍拾柒万伍仟元整(575000元)。此款在2011年11月26日还清。被告赵某某、被告某房地产开发公司在该份借条中签名担保。                  
2011年8月31日被告周某向原告沈某出具借条一份,内容为:“今借到沈某人民币叁拾肆万元伍仟元整(345000元)。此款在2011年11月30日还。被告某房地产开发公司在该份借条中签名担保。
【本案的焦点】
    从案情中可以看出,原、被告之间签订的借贷合同,系双方真实的意识表示,不违反国家法律、法规规定,为有效合同。但案件的焦点为:1、被告主体是否适格,清源公司是黑建公司的联建单位,清源公司的法定代表人是接受黑龙江公司的委托。本案中清源公司没有向原告借款。2、周某的借款行为是否职务行为,周某的职务行为同样是受龙江公司的委托。3、所诉借款是用于工程的。4、相关还款责任是否应当由黑龙江建工集团来承担。5、原告的诉请标的超过基层法院管辖范围,请求将本案移送淮安中院审理;6、黑建公司及分公司关于本案诉争的XX花园六期工程也没有进行施工,且与原告无借款合同关系,是否应该承担还款义务。 法院将如何进行审理呢?且看律师办案。
【律师办案】
    缪红星律师在本案中,是被告某房地产开发公司的委托律师。在接受代理后,考虑到个人的借贷关系中,某房地产开发公司属于担保人,因承建设单位还有工程款在被代理单位未有给付,必须要将个人的借贷关系转换为借款人履行的是职务行为。那么,就算被代理单位被法院认定在担保范围内承担还款责任的话,被代理单位也不会蒙受损失。基于以上的认知,在庭审中提出了上述代理意见,得到法庭的认可。避免了被代理单位的损失。
【法院判决】
法院经过进一步的审理,最终充分认可缪律师的代理意见,判决:
一、被告被告黑建公司、被告清源建筑工程有限公司于本判决生效后十日内向原告沈某偿还借款751. 5万元及逾期利息(以银行同期贷款利率为计息标准,其中60万元按每次归还12万元分别以12万元本金自2011年8月22日、9月22日、10月22日、11月22日、12月22日计至本判决确定给付之日;按200万元本金自2011年12月21日计至本判决确定给付之日;按112万元本金自2011年10月3日计至本判决确定给付之日;按250万元本金自2011年11月19日计至本判决确定给付之日;按37. 5万元本金自2011年12月1日计至本判决确定给付之日;按5 7. 5万元本金自2011年11月27日计至本判决确定给付之日;按3 4. 5万元本金自2011年12月1日计至本判决确定给付之日。);
 二、被告某房地产开发有限公司就上述债务承担连带清偿责任;
 三、“被告赵某就判决第一款确定的372万借款本息承担连带清偿责任(利息计算:以银行同期同类贷款基准利率为计息标准,其中60万元按每次归还12万元分别以12万元本金自2011年8月22日、9月22日、10月22日、11月22日、12月22日计至本判决确定给付之日;按200万元本金自2011年12月21日计至本判决确定给付之日;按112万元本金自2011年10月3日计至本判决确定给付之日。);
  四、被告赵某某就判决第一款确定的345万元借款本息承担连带清偿责任(利息计算:以银行同期同类贷款基准利率为计息标准,按250万元本金自2011年11月19日计至本判决确定给付之日;按37. 5万元本金自2011年12月1日计至本判决确定给付之日;按57. 5万元本金自2011年11月27日计至本判决确定给付之日。);
   五、驳回原告沈某的其他诉讼请求。
【律师说法】
    合法的债务应当清偿。本案所涉XX花园工程系被告黑建公司及其江苏分公司承建。黑建公司作为某某花园工程的总承包人,在签订相应建设施工合同后,便将工程的整体施工管理及相关事务委托给周某及清源公司全权负责,”期间被告黑建公司没有组织资金进行施工,被告青原公司作为全权受托人,为完成受托事务向本案原告借款,该借款也用于XX花园工程建设。被告黑建公司是XX花园已完成工程量的受益人及工程款的实际权力人,其依法应当承担原告所诉出借款项清偿责任,被告清源公司作为受托人,依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定:受托人因委托人的原因对第三人不履行义务,受托人应当向第三人披露委托人,第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利,但第三人不得变更选定的相对人。该法条规定了债权人对委托人和受托人主张债权的选择权,即可以择其一主张债权。因该条规定的择一选择权用的是“可以“这种表述,即也可理解为债权人可以同时选择委托人和受托人共同履行债务,作为债权人的沈某知道江苏分公司和清源公司的委托关系后,选择委托人和受托人要求共同履行债务,符合法律规定,故清源公司应与黑建公司承担共同还款责任。关于被告黑建公司与被告清源公司、被告周某之间的权利义务关系,其可依法另行主张。被告在相关借款条据中签名担保,该担保未明确担保方式,故其依法各自担保的部分借款承担连带清偿责任。   
    关于本案所诉借款的利息问题,根据《最高人民法院关于审理借贷案件的若干意见》第八条第一款之规定:“借贷双方对有无约定利率发生争议,又不能证明的,可参照银行同类贷款利率计息”,