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缪红星律师,毕业于南京大学法学院,中华全国律师协会会员,淮安市律师协会会员,江苏传正律师事务所高级合伙人副主任律师。缪红星律师具有多年大型公司的服务经验,参与过多起工程类法律事务,分析问题逻辑性强,思维缜密,法理知识丰富;具有丰富的办案经验,熟悉政府部门运作流程...【详细介绍】
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买卖房屋 未签合同被驳回

来源:缪红星律师网  作者:miaohx  时间:2012-12-01 09:04:06

原告赵某在同王某某处买得一套房产,因二人是多年的朋友关系,碍于情面,当时双方未签订书面合同,现要过户,却被告知,房屋没有买卖,其未能取得该套房屋的所有权。2011月11月,江苏省淮安市某区人民法院一审审理了该案,判决驳回了原告的诉讼请求。  
  经审理查明,第三人夏某与王某同属于某集团公司职员,1996年该单位职工集资建房,王某因其他原因以夏某的名义集资建房一套。王某因资金问题,跟其儿子王某某约定,由王某某与妻子徐某某出资购买,且由王某某与徐某某取得该集资房产的所有权。1996年11月6日王某与夏某签订《协议书》一份,协议约定:夏某将化工新村某单幢3单元四楼住房一套总面积为72平方米,自愿转让给王某所有,房屋转让价格为48000元。1998年8月6日,该房屋办理了房屋产权证,登记人为夏某。该房交付使用后,一直未办理过户手续。后王某某与徐某某离婚,双方约定由王某某取得该套房屋的所有权。2003年,被告王某某又将该房转让给原告赵某所有,并将该房的相关产权证书交由原告赵某。2007年12月5日,被告给原告出具证明一份,内容为:"我已将化工新村某单幢3单元四楼住房一套(原名夏某)出售给赵某"。此后,原告多次要求被告及第三人将该房屋的所有权及土地使用权过户登记于原告名下,被告及第三人却以该房屋并没有签订房屋转让合同,该套房屋没有卖给赵某,只是让其暂住为由,拒不协助原告办理相关过户手续。  
  一审法院认为,﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)第12条规定:“婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理”;《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”。该条明确了房屋转让必须签订书面合同。  
   另外物权是直接支配特定的物并排除他人干涉的权利。物权在变动时,必须将变动的事实通过一定的方法向社会公示,这是因为法律行为仅仅是当事人自己的意思表示,但这种意思表示的后果,即物权的变动却要发生排他的效力;既然要发生排他的效力,它就应依一种公开的方式表现出来,使得人们从这种表现方式上知道物上有物权存在,即知道该物权有排他性,以此来消除交易中的风险。物权的公示方式:不动产物权的公示方式,为不动产登记; 
  本案中,赵某虽从其朋友王某某处购得该房屋且给付了价款,并占有使用房屋,但因未签订书面的买卖合同,故其买卖行为无效。被告王某某虽是该套房屋的实际出资人,但因未办理房屋过户手续,故不能产生房屋产权变更的法律效力。其只能对该套房产的出资作为债权进行主张,而无权处置该套房产。房产仍属于夏某,因第三人夏某与王某有房产转让协议,故夏某只同意对王某办理产权变更登记理由充分。据此,法院依法作出如上判决。当然,赵某对该房屋是给付了对价的,虽然不能取得房产的所有权,但其可以另案要求被告王某某返还其支付的购房款,并赔偿其因此所受到的损失。    
    【提示】
  本案的发生告诉我们,房产登记发生公示作用,从而产生公信力。所以,法律要求当事人在设立、移转或变更物权时,必须通过交付、登记等方式,使物权变动的事实能够为第三人所知晓,其结果是一方面有效地保护了当事人自己的利益,另一方面也保护了第三人的利益,使第三人不至于因设定物权而蒙受损失。对该类房屋的交易,要在购买前咨询相关业内专业人士,从而规避相关法律风险,避免诉累。也不至于让不断上涨的房价,俨然成了家庭亲情或友情的"杀手"。