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缪红星律师,毕业于南京大学法学院,中华全国律师协会会员,淮安市律师协会会员,江苏传正律师事务所高级合伙人副主任律师。缪红星律师具有多年大型公司的服务经验,参与过多起工程类法律事务,分析问题逻辑性强,思维缜密,法理知识丰富;具有丰富的办案经验,熟悉政府部门运作流程...【详细介绍】
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提醒:房产委托交易 买卖双方都有风险

来源:未知  作者:未知  时间:2012-12-19 15:13:18

20日上午,市民陈阿姨带着两位年轻人和一份公证书到淮安市公证处请求鉴定。 公证人员确认了公证书的真实性后,陈阿姨松了一口气。原来,陈阿姨的孙子在淮安市实验小学读书,她想在学校附近买一套房子,现在可以方便孩子上学,以后还可以自己

  20日上午,市民陈阿姨带着两位年轻人和一份公证书到淮安市公证处请求鉴定。

  公证人员确认了公证书的真实性后,陈阿姨松了一口气。原来,陈阿姨的孙子在淮安市实验小学读书,她想在学校附近买一套房子,现在可以方便孩子上学,以后还可以自己住。不久前,陈阿姨找到了合适的房子,但被售房人告知是“被委托人在卖房子,还有公证书”。于是,陈阿姨和售房人一起来到了公证处进行核实。

  这种经过公证的房产交易授权委托书究竟有什么样的法律效力呢?以前,一些房产中介常常会利用全权委托书倒卖房子赚取差价,现在,它还是房产中介商们逆市抄底的秘密武器吗?记者进行了采访。

  房产交易委托书公证日均两起,中介依然会“露脸”

  据淮安市公证处主任王海介绍,截至2月17日,他们已办理民事类公证5624件。“现在平均每天能办理2件房产交易委托书公证,而楼市火爆的2010年,每天能办理十几件”。

  那么,房产中介通过全权委托书倒卖房子的现象现在还存在吗?“现在少多了,2年前来办理委托书公证业务的客户中有80%是中介,现在由于楼市降温,中介少了很多,不过,这种现象还是存在的。”王海说。

  据介绍,房产交易委托书公证一般有两种情况:一种是工作繁忙的客户,他们委托朋友、亲戚帮忙买卖房屋,为了保险起见来办理公证;另一种则是中介公司的员工,他们办理公证业务的目的则是为了追求经济利益的最大化。

  王海说,公证处对所有公证都严格按照法律程序完成,对于符合要求的公证都予以办理。“当然,其中难免有不少中介成了被委托人,利用被委托人的权利进行暗箱操作,以此赚取差价,这种现象很难监管”。

  房产交易委托书会成为中介逆市抄底的“秘密武器”吗?

  房产中介为什么会选择委托书公证的方式呢?据介绍,中介人员先是通过购买或者缴纳定金的方式,取得业主的授权委托书,并通过公证的形式确定其法律效力。然后,中介人员利用委托书寻找买家以高价出售,并通过委托书完成过户。利用这种方式,中介人员不仅可以赚取差价,而且可以规避二次交易带来的各种税费。以一套价格为40万元的二手房为例,如果中介人员要跟房主过户成交,仅契税就要交6000元。如果房主拥有该房产不足5年,还要缴纳5.5%的营业税。通过全权委托的方式,中介人员在转手赚取差价的同时,还可以免缴不少税费。

  “这种现象比以前少了,除非这处房产的价格比周边的房价低很多,能让中介有利可图。”市区解放路上一家中介公司的工作人员告诉记者:“也不排除有些人看好今年的房地产市场,进行低价抄底。”

  房产委托交易,买卖双方都有风险

  王海告诉记者:“不少市民前来核实委托公证的法律效力,但公证处所能证明的是委托书内容的合法性,至于委托书的内容对哪一方更有利,则完全是由委托人与被委托人协商而确定的。”

  首先,对于委托人(卖家)来说,虽然许多中介会一次性付清全部房款,但一旦出现涉及房屋的责任问题,由于产权尚未转移,责任则仍由原业主承担。同时,如果被委托人将卖家的房子“一房多卖”,卖家必然成为最终的受害者。而对于买家来说,很多人以为拿到委托书,自己的权益就有了保障,这是对委托公证的误解。王海说:“委托公证是委托人单方面的法律行为,而根据我国法律规定,单方面的法律行为是可以撤销的。”这也就是说,卖家具有绝对的权利,一旦由于房价上涨或者其他不确定因素,卖家撤销了委托,最终受损失的将会是买房者,所以,将委托书理解为交付购房款的法律保障,是非常危险的。

  虽然现在二手房市场相对冷清,但刚性需求依然存在,因此,一些有实力的房产中介公司仍会利用目前市场不景气的时机,压低卖房者的预期价格,低价买入房屋,高价转卖。因此,王海建议,市民无论是在卖房还是买房,都应该警惕中介利用全权委托书公证的方式倒卖房屋。对于卖方,在签署委托协议时,首先,应当明确授权的范围,不要轻易将签署房屋买卖合同等直接影响自己财产安全的事项托付给他人。其次,委托期限不宜过长,最长不能超过2年。而对于买房者,一定要详细了解委托书的内容,并要求与业主本人见面,即使见不了面,也一定要拿房产证的编号进行查询,看业主是谁、物业权属状况等,尽量减少不必要的风险。