小区门卫室 被开发商当商铺卖了

位于杭州上城区劳动路的吴山名苑坐落在古色古香的河坊街旁，与美丽的西湖隔着南山路相望。令小区业主气愤的是，这个杭城有名的高档住宅的门卫室居然被开发商当作商铺卖了。事前毫不知情的业主一怒之下将开发商告上法庭，要求将原门卫室恢复。 昨天上午，这起

　　位于杭州上城区劳动路的吴山名苑坐落在古色古香的河坊街旁，与美丽的西湖隔着南山路相望。令小区业主气愤的是，这个杭城有名的高档住宅的门卫室居然被开发商当作商铺卖了。事前毫不知情的业主一怒之下将开发商告上法庭，要求将原门卫室恢复。

　　昨天上午，这起“门卫室所有权案”在上城区法院开庭。

　　小区门卫室，如今成了商铺

　　昨天上午，记者来到吴山名苑，一眼看到了大门北侧的门卫室。

　　小区不是有门卫室吗？面对记者的疑惑，业委会委员陈大姐解释说，吴山名苑是2003年交付的，业主从2004年陆续搬进，那时的门卫室和现在可是天差地别，“我们刚住进来时，门卫室在小区门南侧，有30平方米左右，里面有屏幕墙、电脑等监控设备。但到2006年时，这个门卫室被并入旁边的店面房改造成了一个烟草零售店。”

　　记者看到，小区南侧的墙面原来是玻璃窗，现在用白纸糊上了，还能看得出原本门卫室的模样。而现在这家店面已经二度转手，从烟草零售变成了一家字画商铺。

　　门卫室被转卖后，小区设了一个室外简易亭作为门卫的安保岗亭，2006年，由于业主一直强烈投诉，开发商才在大门北侧新建了一个门卫室，“门卫室从原来的30平方米缩小到了十几平方米，里面什么监控设备都没有，只有桌子和几张椅子。”陈大姐说起来，还是一肚子火气。

　　开发商辩称：当初并未规划门卫室

　　业主委员会负责人叶主任介绍，吴山名苑的开发商是杭州二轻房地产开发有限公司和浙江省华龙实业集团有限公司，他向记者出示了一份2002年4月18日吴山名苑工程建设规划的一层平面图，上面明确显示小区门卫室位于大门出入口南端，规划面积是29.53平方米。

　　而在法庭上，被告方律师代表开发商拿出规划局的一份总图纸，上面并没有明确标明门卫室的所在，律师辩称：“图纸原来就没有标明门卫室所在，我们已经按照业主的要求建立了门卫室，因此那所谓的之前的那个门卫室的所有权自然在我们开发商手里”，所以“将门卫室出售的行为没有不合法之处”。

　　面对记者，被告方律师表示，业主委员会并不代表所有的业主，对方提供的证据也有疑点，有待考证。

　　门卫室所有权是辩论焦点

　　昨天，代表吴山名苑业委会出庭的，是杭州高明律师事务所的林律师。他认为，这个案子的焦点是门卫房所有权归谁所有。

　　《物权法》第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《浙江省物业管理条例》第59条也提到：“共用部分是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、值班保安室等部位”。

　　但由于《浙江省物业管理条例》的颁布时间是2006年，而杭州市规划档案备档的吴山名苑工程建设规划图是2002年完成的，所以此条例对吴山名苑不具法律效应。

　　而《物权法》只说明公共场所、公共设施和物业服务用房归全体业主所有，并没有清晰地提到门卫房是否属于建筑物的公有部分。所以，如果不能够将门卫房定性为建筑物的公有部分，那么开发商擅自占有、处分业主公有部分、改变其使用功能的事实也就不存在。

　　而如今，门卫房所有权的问题已不单单是业主和开发商的问题，更牵扯到第三方。开发商将吴山名苑的门卫房卖给杭州烟草公司后，烟草公司又转手卖给目前的字画公司。两度转卖后，门卫房已经变更成了商业用房。

　　如果第三方是善意取得房产，那么他的产权也应受到法律保护。

　　林律师说，如果法庭认定第三方确实是善意购买，那么业委会将改变诉讼请求，要求评估门卫室的价值，换用向开发商索要赔偿金的方式来维权。

　　昨天上午，存在争议的原门卫房的现任产权所有人没有到法庭，法院宣布休庭，择时再判。