因降价退房恐难获法律支持

一则消息近日引起了很多人的关注。据报道，最高人民法院于2月19日下发了《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》（下称《通知》）。该《通知》有部分内容涉及到了房地产，其中强调： 各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调

　　一则消息近日引起了很多人的关注。据报道，最高人民法院于2月19日下发了《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》（下称《通知》）。该《通知》有部分内容涉及到了房地产，其中强调：

　　各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。

　　这则通知发出了怎样一种信号？

　　律师说

　　今后很难以

　　“情事变更”要求退房

　　浙联律师事务所主任律师 戴和平

　　所谓的情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，突然间发生的情况转变，这是在合同签订时无法预料的，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

　　情事变更非常接近于不可抗力。

　　浙江腾飞金鹰律师事务所律师 陈钟

　　严格适用情事变更原则，源于最基本的法理与常识——依法订立的契约应当严守，不能随意变更乃至解除。

　　早在2009年，最高人民法院也曾出台过《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知，里面提到情事变更时，使用的是“慎重适用”。 这次的《通知》，用了“严格适用”，这意味着大家都要遵守契约精神，在签合同时就要预见到，今后会有市场风险的存在。

　　在我这里受理过不少案子，之前都是因为情事变更调解掉了。

　　比如说，买家张先生买了一套二手房，签订合同之后出了新国十条，一下子没办法凑齐六成的首付，那么起诉到法院之后，以情事变更要求退房。后来法院组织调解，适当地赔了一点违约金。

　　如果说要“严格适用”情事变更，那么今后这类案件肯定会少起来，再进行调解也没有司法依据了。

　　浙江海浩律师事务所律师 李慧

　　这条《通知》的出台，表现出最高人民法院对于因市场风险提出的退房、终止按揭等是否属于“情事变更”的理解，是倾向于否定的，这意味着以后购房者难以因房价下跌而主张退房。

　　由宏观调控引发市场价格变动，不应适用情事变更原则，因为价格的变化属于市场经济的风险范畴。

　　购房者说

　　风险不能全部让我们承担

　　购房者 李先生

　　2010年上半年，我在萧山买了一套二手房，签订合同的第四天，正好遇上新国十条出台。当时我急死了，因为之前我已经有两套房子，按照新政规定，我这样的情况是不能贷款的，但是我一下子又拿不出那么多钱。和房东商量之后，对方也不同意，估计是对方觉得新政出台，以后房子卖不出价钱。

　　没办法，我只能找律师，律师建议我用情事变更来退房，说北京当时已经有成功案例。后来跟房东协商之后，我赔了几万块违约金了事。

　　购房者 赵先生

　　我也在向开发商要赔偿，不过现在的理由不是情事变更，是因为开发商在销售时隐瞒了一个重要信息。

　　现在再用“情事变更”来提出退房等要求，好像已经跟不上了，因为调控了这么长时间，什么样的人有购房资格，能不能贷款，已经很清晰了。不过我还是认为，房子的总价这么高，如果风险全部让购房者承担，这有点不公平。

　　开发商说

　　大家都按合同来

　　德信集团常务副总裁费中敏

　　房价本来就有涨有跌，涨了获利，跌了也应为自己的行为承担责任。有些开发商现在降价同时还提出给老业主补偿，我认为这种现象会扰乱市场，对行业不利，无法使房地产业平稳过渡。