律师简介更多>>
缪红星律师,毕业于南京大学法学院,中华全国律师协会会员,淮安市律师协会会员,江苏传正律师事务所高级合伙人副主任律师。缪红星律师具有多年大型公司的服务经验,参与过多起工程类法律事务,分析问题逻辑性强,思维缜密,法理知识丰富;具有丰富的办案经验,熟悉政府部门运作流程...【详细介绍】
最近更新

因降价退房恐难获法律支持

来源:未知  作者:未知  时间:2012-12-19 15:13:17

一则消息近日引起了很多人的关注。据报道,最高人民法院于2月19日下发了《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(下称《通知》)。该《通知》有部分内容涉及到了房地产,其中强调: 各级人民法院要妥善审理房地产纠纷,促进国家房地产调

  一则消息近日引起了很多人的关注。据报道,最高人民法院于2月19日下发了《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(下称《通知》)。该《通知》有部分内容涉及到了房地产,其中强调:

  各级人民法院要妥善审理房地产纠纷,促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策,以及维护经济社会平稳较快发展的高度,严格适用情事变更原则,正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性,促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识,维护诚信的市场交易秩序。

  这则通知发出了怎样一种信号?

  律师说

  今后很难以

  “情事变更”要求退房

  浙联律师事务所主任律师 戴和平

  所谓的情事变更,是指在合同有效期间,非因当事人双方的原因,突然间发生的情况转变,这是在合同签订时无法预料的,如维持合同发生当时的效力,其履行显失公平时,当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同,以维持公允。

  情事变更非常接近于不可抗力。

  浙江腾飞金鹰律师事务所律师 陈钟

  严格适用情事变更原则,源于最基本的法理与常识——依法订立的契约应当严守,不能随意变更乃至解除。

  早在2009年,最高人民法院也曾出台过《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知,里面提到情事变更时,使用的是“慎重适用”。 这次的《通知》,用了“严格适用”,这意味着大家都要遵守契约精神,在签合同时就要预见到,今后会有市场风险的存在。

  在我这里受理过不少案子,之前都是因为情事变更调解掉了。

  比如说,买家张先生买了一套二手房,签订合同之后出了新国十条,一下子没办法凑齐六成的首付,那么起诉到法院之后,以情事变更要求退房。后来法院组织调解,适当地赔了一点违约金。

  如果说要“严格适用”情事变更,那么今后这类案件肯定会少起来,再进行调解也没有司法依据了。

  浙江海浩律师事务所律师 李慧

  这条《通知》的出台,表现出最高人民法院对于因市场风险提出的退房、终止按揭等是否属于“情事变更”的理解,是倾向于否定的,这意味着以后购房者难以因房价下跌而主张退房。

  由宏观调控引发市场价格变动,不应适用情事变更原则,因为价格的变化属于市场经济的风险范畴。

  购房者说

  风险不能全部让我们承担

  购房者 李先生

  2010年上半年,我在萧山买了一套二手房,签订合同的第四天,正好遇上新国十条出台。当时我急死了,因为之前我已经有两套房子,按照新政规定,我这样的情况是不能贷款的,但是我一下子又拿不出那么多钱。和房东商量之后,对方也不同意,估计是对方觉得新政出台,以后房子卖不出价钱。

  没办法,我只能找律师,律师建议我用情事变更来退房,说北京当时已经有成功案例。后来跟房东协商之后,我赔了几万块违约金了事。

  购房者 赵先生

  我也在向开发商要赔偿,不过现在的理由不是情事变更,是因为开发商在销售时隐瞒了一个重要信息。

  现在再用“情事变更”来提出退房等要求,好像已经跟不上了,因为调控了这么长时间,什么样的人有购房资格,能不能贷款,已经很清晰了。不过我还是认为,房子的总价这么高,如果风险全部让购房者承担,这有点不公平。

  开发商说

  大家都按合同来

  德信集团常务副总裁费中敏

  房价本来就有涨有跌,涨了获利,跌了也应为自己的行为承担责任。有些开发商现在降价同时还提出给老业主补偿,我认为这种现象会扰乱市场,对行业不利,无法使房地产业平稳过渡。